Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации введена часть 8.1, устанавливающая право собственников помещений принять решение на общем собрании о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. При этом порядок и условия выплаты, определения вознаграждения ни Жилищным кодексом, ни иными нормативно-правовыми актами не установлены, в связи с чем возникает множество вопросов по реализации данного нововведения.
Какие способы выплаты вознаграждения председателю совета МКД не стоит/не вправе использовать собственники?
1. Освобождение председателя совета МКД от оплаты коммунальных услуг.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений. Её невнесение кем-либо из собственников будет означать возникновение задолженности у собственника-председателя совета МКД перед управляющей организацией, а у управляющей организации, в свою очередь, перед ресурсоснабжающими организациями. При непогашении задолженности управляющая организация имеет право отключить должника от некоторых коммунальных услуг (например, горячего водоснабжения, электроснабжения). За невнесение указанной платы должнику также начисляются пени за каждый день просрочки. Кроме того, собственники помещений не имеют ни права, ни возможности компенсировать управляющей организации выпадающий доход за счет повышения размера платы других собственников за коммунальные услуги, поскольку тарифы на коммунальные услуги устанавливаются регулирующими органами субъектов Российской Федерации, а расчет размера платы – Правилами предоставления коммунальных услуг. Также необходимо отметить, что функции председателя совета МКД выполняет один человек, а коммунальные услуги потребляют все члены его семьи. Поскольку коммунальные услуги, как и содержание и ремонт общего имущества в доме, оплачиваются не индивидуально, а за все потребление в помещении, то вычленить индивидуальную долю оплаты коммунальных услуг, приходящуюся на председателя совета дома, практически нереализуемо.
2. Принятие решения общим собранием собственников помещений об освобождении председателя совета дома от платы за содержание и ремонт общего имущества в доме.
Согласно положениям Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложения управляющей организации при заключении договора управления на срок не менее одного года и пересматривается в порядке, предусмотренном этим же договором. Освобождение председателя совета дома от платы означает, что соответствующая доля стоимости услуг и работ управляющей организации останется не оплаченной. За невнесение указанной платы должнику также начисляются пени за каждый день просрочки.
Кроме того, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие на общем собрании собственников помещения решения о том, что кто-либо из собственников, например, председатель совета дома, освобождается от внесения управляющей организации платы за содержание и ремонт общего имущества в доме создает неравные условия для собственников помещений в доме.
Управляющая организация также не может освободить председателя совета дома от платы за содержание и ремонт общего имущества, поскольку условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников.
Проблему не разрешит и приятие общим собранием собственников решения повысить размер установленной платы за содержание и ремонт жилого помещения остальных собственников для компенсации выпадающих доходов в связи с освобождением председателя совета дома от платы. Такое решение также нарушает требование законодательства об одинаковых условиях договора управления для всех собственников помещений.
3. Включение вознаграждения председателю совета дома в размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с последующей выплатой вознаграждения председателю управляющей организацией.
Согласно положениям Жилищного кодекса РФ услуги председателя совета многоквартирного дома не входят в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Собственники помещений ежемесячно платят управляющей организации за выполнение ею работ и услуг по договору управления. Деятельность совета дома и ее председателя не является услугой управляющей организации. Это самостоятельная деятельность выборного органа собственников помещений. Если управляющая организация соглашается платить председателю совета дома, она должна заключить с ним договор – трудовой договор или договор оказания услуг, иначе у нее нет законных оснований для выплаты председателю вознаграждения. Но председатель правления не вправе оказывать услуги управляющей организации, он представитель другой стороны договора управления. Получается ситуация, когда председатель совета дома, чья законная обязанность – осуществлять в составе совета дома и в интересах собственников помещений контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, на практике осуществляет этот контроль за деньги, выплачиваемые самой управляющей организацией на основании договора с ней. Налицо явный конфликт интересов. Председатель совета дома, который по закону является представителем собственников, становится наемным работником управляющей организации, и получает от неё деньги за то, чтобы он контролировал её же работу. В этой ситуации председатель совета дома – «двойной агент», что нарушает букву и дух закона. Члены совета многоквартирного дома и его председатель не должны каким-либо образом зависеть от управляющей организации, не должны иметь с ней иных отношений, кроме как предусмотренных договором управления отношений заказчиков (собственников помещений) и исполнителя услуг и работ (управляющей организации).
Какой способ рекомендовано использовать?
В письме Минстроя России от 29.09.2015 г. № 32395-ОГ/04 «О разъяснении положений жилищного законодательства» изложен рекомендуемый вариант выплаты вознаграждения председателю совета МКД. Рассмотрим рекомендуемую процедуру более подробно.
Что необходимо сделать, чтобы реализовать рекомендуемый способ?
1. Решением общего собрания собственников помещений управляющая домом организация выбирается в качестве лица, уполномоченного на выплату вознаграждения председателю совета МКД (по аналогии с выбором лица, уполномоченного на заключение договора с пользователем общего имущества (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ)).
2. На основании решения общего собрания собственников помещений договором управления устанавливаются дополнительные обязанности управляющей организации, действующей по поручению собственников помещений:
— начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений;
— с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников помещений, выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства председателю совета многоквартирного дома.
3. Управляющая организация начисляет и выставляет к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений, по статье «Вознаграждение председателю совета МКД».
4. С периодичностью, предусмотренной решением общего собрания собственников помещений, управляющая организация выплачивает фактически полученные по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» денежные средства председателю совета многоквартирного дома.
В чем преимущества рекомендуемого способа?
1. Фиксируются обязательства управляющей организации перед собственниками помещений по распоряжению по их поручению денежными средствами на определенную цель.
2. Управляющая организация не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета многоквартирного дома, только собственники помещений вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврату неосновательного обогащения (согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД может выступать по таким спорам по доверенности).
3. При подобной организации правоотношений поступление денежных средств по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» при надлежащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации. Управляющая организация не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение. Председатель совета многоквартирного дома самостоятельно уплачивает НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает. Судебная практика подтверждает правомерность освобождения управляющей организации от обложения НДС, поскольку в аналогичной ситуации вознаграждение старшему по дому не является операцией управляющей организации по реализации (Постановление ФАС СЗО от 12.12.2013 по делу N А26-1411/2013).
4. В части сбора и перечисления вознаграждения председателю совета многоквартирного дома на управляющую организацию не распространяются требования Федерального закона от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ, регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников помещений в многоквартирном доме.
Образец протокола общего собрания собственников помещений по вопросам выплаты вознаграждения председателю совета многоквартирного дома приведен в Приложении № 1 к данному изданию.